Hak dan Kewajiban Pemilik serta Penyewa Properti Saat Terjadi Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Menurut KUHPerdata

Sewa-menyewa rumah, ruko, atau kos-kosan tampak sebagai transaksi sederhana yang cukup diselesaikan dengan kesepakatan lisan dan kepercayaan. Namun ketika penyewa telat membayar berbulan-bulan, menolak pindah setelah masa sewa habis, atau justru pemilik memutus akses listrik secara sepihak sebelum kontrak berakhir, barulah disadari betapa pentingnya perjanjian sewa yang jelas dan pemahaman atas hak serta kewajiban masing-masing pihak. Hukum perdata Indonesia sesungguhnya sudah mengatur hubungan sewa-menyewa secara rinci sejak lama, dan memahami dasar hukum ini dapat mencegah sengketa berlarut-larut atau bahkan membantu menyelesaikannya secara efektif.

1. Mengapa Sengketa Sewa-Menyewa Properti Kerap Terjadi

Sebagian besar sengketa sewa-menyewa properti di Indonesia berakar dari perjanjian yang dibuat secara longgar, tanpa mengatur secara rinci konsekuensi keterlambatan pembayaran, mekanisme pengosongan properti, atau kondisi properti saat diserahkan dan dikembalikan. Ketika hubungan baik antara pemilik dan penyewa mulai renggang, misalnya karena kesulitan ekonomi salah satu pihak atau perbedaan penafsiran atas kondisi properti, ketiadaan aturan main yang jelas dalam perjanjian membuat kedua pihak sama-sama merasa berada di posisi benar. Di titik inilah pemahaman atas hukum sewa-menyewa yang diatur negara menjadi penting sebagai acuan objektif.

2. Dasar Hukum dan Definisi Perjanjian Sewa-Menyewa Menurut KUHPerdata

Perjanjian sewa-menyewa diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Buku III tentang Perikatan, khususnya bab yang secara khusus membahas sewa-menyewa. Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa-menyewa sebagai perjanjian di mana satu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kepada pihak lain kenikmatan atas suatu barang selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi pihak yang belakangan ini. Dari definisi tersebut lahir tiga unsur pokok: adanya objek barang yang disewakan, jangka waktu tertentu, dan harga sewa sebagai kontraprestasi. Sebagai perjanjian, sewa-menyewa properti juga tetap tunduk pada syarat sahnya perjanjian secara umum, yaitu kesepakatan kedua pihak, kecakapan bertindak, objek yang jelas, dan sebab yang halal atau tidak melanggar hukum.

3. Kewajiban Pemberi Sewa (Pemilik) Terhadap Penyewa

KUHPerdata menetapkan bahwa pemberi sewa, tanpa perlu diperjanjikan secara khusus, wajib menyerahkan properti yang disewakan dalam keadaan terpelihara dan layak digunakan sesuai tujuan sewa, melakukan pembetulan atau perbaikan yang diperlukan selama masa sewa berlangsung (di luar kerusakan yang timbul akibat kelalaian penyewa), serta memberikan kenikmatan yang tenteram atas properti tersebut kepada penyewa selama masa sewa. Kewajiban memberikan kenikmatan tenteram ini berarti pemilik tidak boleh mengganggu penggunaan properti oleh penyewa secara sepihak selama kontrak masih berlaku, misalnya dengan memutus aliran listrik atau air, mengunci akses masuk, atau memasuki properti tanpa izin, sekalipun penyewa menunggak pembayaran. Cara yang benar untuk menagih tunggakan adalah melalui somasi dan, jika perlu, gugatan hukum, bukan tindakan sepihak.

4. Kewajiban Penyewa Terhadap Pemberi Sewa

Sebaliknya, penyewa memiliki dua kewajiban utama menurut KUHPerdata: memakai properti yang disewa sebagaimana layaknya seorang pemilik yang baik, sesuai dengan tujuan pemberiannya menurut perjanjian, dan membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian. Penyewa juga bertanggung jawab atas kerusakan atau kehilangan yang terjadi selama masa sewa, kecuali penyewa dapat membuktikan bahwa hal tersebut terjadi di luar kesalahannya, misalnya akibat kondisi bangunan yang memang sudah rapuh sebelum disewakan atau bencana alam. Pada akhir masa sewa, penyewa wajib mengembalikan properti dalam keadaan sebagaimana diterimanya, dengan memperhitungkan penyusutan wajar akibat pemakaian normal.

5. Apa Itu Wanprestasi dalam Konteks Sewa-Menyewa Properti

Wanprestasi adalah keadaan ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban yang telah disepakati dalam perjanjian, baik karena tidak melaksanakan sama sekali, terlambat melaksanakan, melaksanakan tidak sesuai yang dijanjikan, atau melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Dalam konteks sewa-menyewa properti, bentuk wanprestasi yang paling umum dari sisi penyewa adalah keterlambatan atau kelalaian membayar uang sewa, tetap menguasai dan menempati properti setelah masa sewa berakhir tanpa persetujuan pemilik (dikenal sebagai overstay), serta merusak properti akibat kelalaian atau penyalahgunaan. Dari sisi pemilik, wanprestasi dapat berupa tidak menyerahkan properti sesuai kondisi yang dijanjikan, mengganggu kenikmatan penyewa secara sepihak, atau memutus kontrak secara paksa sebelum jangka waktu sewa berakhir tanpa dasar hukum yang sah.

6. Nuansa yang Sering Disalahpahami: Kontrak Berakhir Tidak Serta-Merta Membuat Penyewa Kehilangan Hak Menempati

Banyak pemilik properti keliru mengira begitu tanggal sewa berakhir, mereka bisa langsung mengunci pintu, mengeluarkan barang penyewa, atau memutus akses ke properti pada hari itu juga. Padahal, sekalipun penyewa tidak lagi berhak menempati properti setelah kontrak habis dan menolak pindah, tindakan sepihak semacam itu tetap berisiko dianggap melawan hukum oleh pemilik sendiri, karena pengosongan paksa tanpa proses hukum bukanlah cara yang sah untuk menegakkan hak. Nuansa penting lainnya diatur dalam Pasal 1570 KUHPerdata: jika penyewa tetap menguasai dan menikmati properti setelah masa sewa berakhir tanpa ada teguran dari pemilik, sewa dianggap diperpanjang secara diam-diam (perpanjangan tacit) dengan syarat dan jangka waktu yang sama seperti semula, kecuali diperjanjikan lain. Karena itu, pemilik yang tidak ingin memperpanjang sewa harus secara aktif menyampaikan pemberitahuan sebelum atau pada saat kontrak berakhir, bukan hanya berdiam diri.

7. Perbandingan Skenario: Penyewa Menunggak Bayar vs Penyewa Menolak Pindah Setelah Kontrak Habis

Kedua situasi ini sama-sama wanprestasi, tetapi pendekatan hukumnya berbeda. Pada kasus penyewa menunggak pembayaran, sementara kontrak masih berjalan, pemilik dapat menempuh somasi disertai batas waktu pelunasan, dan jika tidak dipenuhi, mengajukan gugatan wanprestasi untuk menuntut pembayaran tunggakan sekaligus, dalam kondisi tertentu, pemutusan perjanjian melalui putusan pengadilan. Pada kasus penyewa menolak pindah setelah kontrak berakhir, pemilik tidak lagi menuntut prestasi pembayaran, melainkan menuntut pengosongan properti (pengembalian objek sewa) yang biasanya juga diajukan melalui gugatan ke pengadilan negeri setempat, disertai permohonan agar putusan dapat dieksekusi dengan bantuan aparat jika penyewa tetap tidak kooperatif. Kedua jalur ini menegaskan bahwa hukum Indonesia mengarahkan penyelesaian sengketa sewa-menyewa melalui mekanisme peradilan, bukan tindakan sepihak dari pihak yang merasa benar.

8. Upaya Hukum yang Bisa Ditempuh Pemilik Properti

Langkah pertama yang idealnya ditempuh pemilik adalah somasi atau teguran tertulis, sebagai bentuk pernyataan lalai sesuai prinsip yang dikenal dalam hukum perikatan, sebelum perkara dibawa ke pengadilan. Somasi memberi kesempatan terakhir bagi penyewa untuk memenuhi kewajibannya dan sekaligus menjadi bukti itikad baik pemilik apabila sengketa berlanjut ke jalur hukum. Bila somasi tidak diindahkan, pemilik dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri untuk menuntut pembayaran tunggakan, ganti rugi, dan/atau pengosongan properti. Dalam situasi tertentu yang lebih ekstrem, misalnya penyewa yang menguasai properti disertai tindakan memaksa masuk, merusak kunci, atau menggunakan ancaman dan kekerasan terhadap pemilik yang hendak mengambil kembali haknya, tindakan tersebut berpotensi memasuki ranah hukum pidana sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, dan dapat dilaporkan kepada kepolisian secara terpisah dari proses gugatan perdata.

9. Hak Penyewa Jika Pemilik yang Wanprestasi

Perlindungan hukum dalam sewa-menyewa properti tidak hanya berpihak pada pemilik. Jika properti yang disewakan ternyata memiliki cacat tersembunyi yang mengganggu kenikmatan penyewa, misalnya kebocoran struktural yang tidak diberitahukan sejak awal, atau pemilik memutus akses ke properti secara sepihak sebelum masa sewa berakhir tanpa dasar hukum, penyewa berhak menuntut pemilik atas dasar wanprestasi. Penyewa dapat menuntut perbaikan atas cacat tersebut, pengurangan harga sewa yang proporsional dengan gangguan yang dialami, ganti rugi atas kerugian yang timbul akibat properti tidak dapat digunakan sesuai peruntukannya, atau bahkan pembatalan perjanjian disertai pengembalian sisa uang sewa yang telah dibayarkan, tergantung tingkat keseriusan pelanggaran yang dilakukan pemilik.

Langkah Praktis Menghadapi Sengketa Sewa-Menyewa Properti

Sebelum sengketa memuncak, ada beberapa langkah yang dapat diambil kedua pihak. Pertama, selalu buat perjanjian sewa secara tertulis yang mengatur secara rinci jangka waktu, harga sewa, mekanisme keterlambatan pembayaran, kondisi properti saat serah terima, serta prosedur pengosongan setelah kontrak berakhir. Kedua, dokumentasikan kondisi properti dengan foto atau video saat serah terima sebagai bukti objektif jika terjadi perselisihan di kemudian hari. Ketiga, jika muncul indikasi wanprestasi dari pihak lain, segera layangkan somasi tertulis sebagai langkah formal pertama, jangan menunda hingga situasi memburuk. Keempat, hindari tindakan main hakim sendiri seperti mengunci akses atau mengeluarkan barang secara paksa, karena tindakan tersebut justru dapat membalikkan posisi hukum menjadi merugikan pihak yang semula benar. Kelima, bila somasi tidak membuahkan hasil, konsultasikan opsi mediasi maupun gugatan ke pengadilan bersama konsultan hukum agar langkah yang diambil sesuai dengan kekuatan bukti dan peluang keberhasilan perkara.

Dasar Hukum

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Buku III tentang Perikatan, Bab tentang Sewa-Menyewa (Pasal 1548 dan seterusnya), mengatur definisi sewa-menyewa, kewajiban pemberi sewa dan penyewa, serta ketentuan perpanjangan sewa secara diam-diam.
Pasal 1238 KUHPerdata, mengatur bahwa debitur (pihak yang wajib berprestasi) dinyatakan lalai melalui surat perintah atau akta sejenis, yang menjadi dasar somasi sebelum gugatan wanprestasi diajukan.
Pasal 1243 KUHPerdata, mengatur kewajiban pihak yang wanprestasi untuk membayar biaya, rugi, dan bunga kepada pihak yang dirugikan.
Pasal 1570 KUHPerdata, mengatur perpanjangan sewa secara diam-diam apabila penyewa tetap menguasai properti setelah masa sewa berakhir tanpa teguran dari pemilik.
Undang-Undang No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, dapat berlaku sebagai dasar hukum tambahan apabila sengketa penguasaan properti disertai unsur pemaksaan, ancaman, atau kekerasan yang melampaui ranah keperdataan murni.