Kepemilikan Satuan Rumah Susun: Hak Milik Sarusun dan Peran PPPSRS

Membeli apartemen sering terasa berbeda dengan membeli rumah tapak, karena pembeli tidak hanya memiliki unit huniannya sendiri, tapi juga berbagi kepemilikan atas lift, koridor, taman, dan lahan tempat bangunan itu berdiri bersama ratusan pemilik unit lain. Tidak sedikit pemilik apartemen yang baru sadar soal ini ketika muncul sengketa iuran pengelolaan atau perselisihan soal pengelola gedung, apalagi jika sejak awal serah terima unit tidak pernah dijelaskan siapa yang sebenarnya berwenang mengurus kepentingan bersama seluruh penghuni. Kepemilikan satuan rumah susun memang punya karakter hukum khusus yang berbeda dari kepemilikan tanah dan rumah biasa, karena menggabungkan hak milik perseorangan dengan hak bersama dalam satu bangunan yang sama. Artikel ini menjelaskan dasar hukum kepemilikan satuan rumah susun, konsep bagian bersama dan tanah bersama, serta peran perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun dalam pengelolaannya.

1. Apa Itu Hak Milik Satuan Rumah Susun

Hak milik atas satuan rumah susun, yang dibuktikan dengan sertifikat hak milik satuan rumah susun, adalah tanda bukti kepemilikan seseorang atas satu unit di dalam bangunan rumah susun atau apartemen, yang berdiri di atas tanah dengan status hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah negara. Kepemilikan ini bersifat perseorangan atas unit yang dibeli, tapi sekaligus bersifat bersama atas bagian, benda, dan tanah yang digunakan secara kolektif oleh seluruh pemilik unit di dalam bangunan yang sama. Karakter ganda inilah yang membedakan kepemilikan satuan rumah susun dari kepemilikan rumah tapak biasa.

2. Dasar Hukum Kepemilikan Rusun/Apartemen

Pengaturan tentang rumah susun di Indonesia diatur secara khusus dalam undang-undang tentang rumah susun, yang mencakup ketentuan tentang pembangunan, kepemilikan, pengelolaan, hingga penghunian rumah susun, baik yang dibangun untuk tujuan komersial seperti apartemen maupun untuk masyarakat berpenghasilan rendah seperti rumah susun sederhana. Aturan pelaksanaannya kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam peraturan pemerintah tentang penyelenggaraan rumah susun, yang mengatur secara teknis proses pembangunan, penerbitan sertifikat, hingga tata cara pembentukan lembaga pengelola bersama di setiap bangunan rumah susun.

3. Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama

Selain unit yang dimiliki secara pribadi, setiap pemilik satuan rumah susun juga memiliki hak bersama atas tiga hal, yaitu bagian bersama, yang meliputi bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama seperti lift, tangga, dan koridor, kemudian benda bersama, yaitu benda yang bukan bagian dari bangunan rumah susun tapi dimiliki bersama seperti fasilitas kolam renang atau area parkir, dan terakhir tanah bersama, yaitu sebidang tanah yang di atasnya berdiri bangunan rumah susun yang digunakan bersama secara tidak terpisah oleh seluruh pemilik unit. Proporsi kepemilikan atas ketiga hal ini biasanya dihitung berdasarkan perbandingan luas unit yang dimiliki terhadap total luas seluruh unit dalam bangunan tersebut.

4. Apa Itu PPPSRS dan Kenapa Wajib Dibentuk

Perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun, yang biasa disingkat PPPSRS, adalah badan hukum yang beranggotakan seluruh pemilik satuan rumah susun atau pihak yang diberi kuasa oleh pemilik, yang dibentuk untuk mengelola kepentingan bersama dalam rumah susun tersebut. Pembentukan PPPSRS bersifat wajib, bukan pilihan, karena tanpa lembaga ini tidak ada pihak yang punya kewenangan hukum yang jelas untuk mengurus bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, mengelola iuran, serta mewakili kepentingan seluruh pemilik dalam berhubungan dengan pihak ketiga, termasuk pengembang atau pengelola gedung yang ditunjuk.

5. Hak dan Kewajiban Pemilik serta Penghuni Sarusun

Pemilik satuan rumah susun berhak menggunakan, menyewakan, atau mengalihkan unit miliknya sesuai ketentuan yang berlaku, serta berhak ikut serta dalam pengambilan keputusan terkait pengelolaan bagian bersama lewat rapat umum anggota PPPSRS. Di sisi lain, pemilik dan penghuni juga wajib memelihara unit dan turut menjaga bagian bersama agar tidak rusak atau disalahgunakan, membayar iuran pengelolaan tepat waktu, serta mematuhi tata tertib penghunian yang ditetapkan bersama, misalnya soal jam operasional fasilitas atau larangan penggunaan unit untuk kegiatan yang mengganggu ketertiban penghuni lain.

6. Iuran Pengelolaan dan Sengketa yang Sering Muncul

Iuran pengelolaan adalah kontribusi rutin yang wajib dibayar setiap pemilik untuk membiayai perawatan bagian bersama, gaji petugas keamanan dan kebersihan, hingga perbaikan fasilitas yang rusak. Sengketa paling sering muncul soal besaran iuran yang dianggap tidak transparan, keterlambatan pembayaran yang berdampak pada pemadaman fasilitas seperti listrik atau air untuk unit yang menunggak, serta perselisihan antara pemilik dengan pengelola yang ditunjuk pengembang, terutama saat masa transisi sebelum PPPSRS resmi terbentuk dan mengambil alih pengelolaan dari pengembang.

7. Peran PPPSRS dalam Pengelolaan dan Pengambilan Keputusan

Setelah resmi terbentuk dan berbadan hukum, PPPSRS mengambil alih tanggung jawab pengelolaan rumah susun dari pengembang, termasuk menunjuk atau mengganti badan pengelola, menetapkan besaran iuran lewat mekanisme rapat umum anggota, serta mewakili kepentingan seluruh pemilik dalam sengketa dengan pihak luar, termasuk jika ada masalah dengan pengembang terkait mutu bangunan atau fasilitas yang tidak sesuai janji. Keputusan-keputusan penting dalam pengelolaan rumah susun idealnya diambil secara musyawarah lewat forum ini, bukan sepihak oleh pengelola atau segelintir pemilik saja. PPPSRS juga berperan sebagai jembatan komunikasi antara penghuni dengan pihak luar, misalnya pemerintah daerah terkait perizinan bangunan atau pihak asuransi jika terjadi kerusakan fasilitas bersama akibat bencana, sehingga keberadaannya sangat menentukan kelancaran operasional rumah susun dalam jangka panjang.

8. Tips Praktis bagi Pemilik Sarusun

Sebelum membeli unit rumah susun, calon pembeli sebaiknya menanyakan status pembentukan PPPSRS di bangunan tersebut, besaran iuran pengelolaan yang berlaku, serta riwayat sengketa yang pernah terjadi antara penghuni dengan pengelola. Setelah menjadi pemilik, aktif mengikuti rapat umum anggota PPPSRS sangat penting agar suara pemilik ikut menentukan arah pengelolaan bersama, bukan sekadar menerima keputusan yang sudah ditetapkan pihak lain. Menyimpan bukti pembayaran iuran dan memahami tata tertib penghunian juga membantu menghindari perselisihan yang tidak perlu dengan sesama penghuni maupun pengelola. Jika muncul sengketa yang tidak kunjung selesai lewat rapat umum anggota, pemilik juga berhak menempuh jalur mediasi atau, sebagai upaya terakhir, gugatan perdata ke pengadilan untuk mempertahankan haknya sebagai pemegang sertifikat hak milik satuan rumah susun.

Dasar Hukum

Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, mendefinisikan sertifikat hak milik satuan rumah susun sebagai tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun.
Pasal 1 angka 5, 6, dan 7 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, mendefinisikan tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama dalam rumah susun.
Pasal 74 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, mewajibkan pemilik satuan rumah susun membentuk perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun.
Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, mengatur tata cara teknis pembangunan, kepemilikan, dan pengelolaan rumah susun.