Hak Guna Bangunan (HGB) Habis Masa Berlaku: Bisakah Diperpanjang dan Apa Risikonya Jika Terlambat Mengurus

Banyak pemilik rumah di perumahan, ruko, rukan, hingga unit apartemen di Indonesia baru menyadari bahwa sertifikat tanah mereka berstatus Hak Guna Bangunan (HGB), bukan Hak Milik, justru pada saat yang tidak tepat, misalnya ketika hendak menjual properti, mengajukan KPR ke bank, atau saat notaris memeriksa dokumen dan menemukan tanggal berakhirnya hak sudah dekat atau bahkan sudah lewat. Berbeda dengan Hak Milik yang tidak mengenal batas waktu, HGB adalah hak atas tanah yang bersifat sementara dan bisa berakhir. Jika dibiarkan habis tanpa diurus, risikonya bukan sekadar administratif, tanah tersebut secara hukum bisa kembali dikuasai oleh negara. Memahami jangka waktu HGB, cara memperpanjang, dan konsekuensi keterlambatan menjadi penting agar aset properti tidak berubah status secara tiba-tiba.

1. HGB Bukan Hak yang Abadi, Beda dengan Hak Milik

Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dan tidak dibatasi oleh jangka waktu tertentu. Sebaliknya, Pasal 35 UUPA mendefinisikan Hak Guna Bangunan sebagai hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu. Artinya, pemegang HGB memiliki bangunan yang berdiri di atasnya, tetapi tidak memiliki tanahnya secara penuh dan tanpa batas waktu seperti Hak Milik. Skema HGB inilah yang umum dipakai untuk perumahan yang dibangun developer di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan (HPL), ruko dan rukan komersial, hingga sebagian besar unit apartemen atau kondominium dengan status strata title.

2. Berapa Lama Sebenarnya Masa Berlaku HGB

Ketentuan jangka waktu HGB terbaru diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 menyatakan bahwa HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan setelah itu dapat diperbarui lagi untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Jika seluruh tahapan ini diurus tepat waktu, total masa berlaku HGB atas sebidang tanah bisa mencapai 80 tahun. Skema jangka waktu yang berbeda berlaku untuk tanah yang berasal dari Hak Milik pihak lain (melalui perjanjian pemberian hak dengan pemilik tanah) maupun untuk Proyek Strategis Nasional. Tanggal pasti berakhirnya hak selalu tercantum jelas pada sertifikat, sehingga pemilik sebaiknya rutin memeriksa tanggal tersebut dan tidak menunggu sampai mendekati batas akhir untuk mengeceknya.

3. Perpanjangan Harus Diajukan Sebelum Jatuh Tempo

Pasal 41 ayat (1) PP 18/2021 menegaskan bahwa permohonan perpanjangan HGB diajukan setelah tanahnya digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya, dan paling lambat diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu HGB tersebut. Dengan kata lain, hukum mengharapkan pemegang hak proaktif mengurus perpanjangan sebelum tanggal kedaluwarsa, bukan menunggu haknya habis terlebih dahulu. Dalam praktiknya, proses ini memerlukan waktu karena Kantor Pertanahan akan melakukan verifikasi berkas, pengecekan lapangan atas penggunaan tanah, hingga penghitungan dan pembayaran kewajiban seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Dokumen yang umumnya diperlukan antara lain:

Sertifikat HGB asli;
Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pemegang hak;
Bukti penggunaan tanah sesuai peruntukan (misalnya Izin Mendirikan Bangunan atau Persetujuan Bangunan Gedung);
Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan;
Surat pernyataan tidak dalam sengketa.

Mengajukan perpanjangan jauh-jauh hari sebelum jatuh tempo, idealnya beberapa tahun sebelumnya, memberi ruang lebih aman apabila ada dokumen yang kurang lengkap atau proses di lapangan memakan waktu lebih lama dari perkiraan.

4. Sudah Telanjur Terlambat? Masih Ada Jalur Pembaruan dalam 2 Tahun

Jika pemegang hak tidak sempat mengajukan perpanjangan sebelum HGB berakhir, hukum masih memberi kesempatan kedua melalui mekanisme pembaruan. Pasal 41 ayat (2) PP 18/2021 mengatur bahwa pembaruan HGB dapat dilakukan paling lama 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGB tersebut. Perlu dipahami bahwa pembaruan secara konsep berbeda dengan perpanjangan biasa, karena hak yang sudah berakhir pada dasarnya perlu dimintakan kembali sebagai hak baru, meski masih diberikan kepada bekas pemegang hak yang sama. Jendela waktu 2 tahun ini menjadi kesempatan terakhir yang relatif mudah ditempuh sebelum konsekuensi yang lebih berat berlaku. Semakin cepat diurus setelah HGB berakhir, semakin kecil pula risiko munculnya kendala tambahan, misalnya perubahan tata ruang wilayah atau adanya pihak lain yang berminat atas tanah tersebut.

5. Risiko Jika HGB Benar-Benar Habis Tanpa Diurus: Tanah Kembali ke Negara

Konsekuensi paling serius muncul jika pemegang hak sama sekali tidak mengurus perpanjangan maupun pembaruan hingga melewati batas waktu yang tersedia. Pasal 46 PP 18/2021 menyatakan bahwa salah satu sebab hapusnya HGB adalah berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya. Selanjutnya, Pasal 47 ayat (1) PP 18/2021 menegaskan bahwa apabila HGB atas tanah negara hapus, maka tanah tersebut kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Dalam praktik, ini berarti sertifikat HGB yang sudah habis dan tidak diperbarui kehilangan kekuatan hukumnya sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah, bangunan yang berdiri di atasnya secara hukum menjadi berdiri di atas tanah negara tanpa alas hak yang sah, dan transaksi seperti jual beli, pengajuan KPR, atau pengalihan waris atas properti tersebut berpotensi terhambat atau bahkan ditolak oleh notaris dan bank. Secara teoritis, negara juga berwenang memberikan hak baru atas tanah tersebut kepada pihak lain melalui mekanisme permohonan hak, sehingga menunda pengurusan sama dengan membiarkan ketidakpastian hukum atas aset yang selama ini dikuasai.

6. Bekas Pemegang Hak Punya Prioritas, Tapi Tidak Otomatis

Kabar baiknya, hukum tidak serta-merta memutus hubungan bekas pemegang HGB dengan tanah yang pernah dikuasainya. Pasal 37 ayat (4) PP 18/2021 memberikan hak prioritas kepada bekas pemegang hak untuk mengajukan permohonan hak baru atas tanah bekas HGB tersebut, dengan sejumlah syarat, antara lain tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian haknya semula, bekas pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek hak, penggunaan tanah masih sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, dan tanah tersebut tidak sedang dibutuhkan untuk kepentingan umum. Yang penting dipahami, hak prioritas ini bukan berarti hak atas tanah otomatis kembali kepada bekas pemegangnya begitu saja. Bekas pemegang hak tetap wajib mengajukan permohonan resmi ke Kantor Pertanahan setempat, melalui proses yang pada dasarnya sama seperti permohonan hak baru, dan permohonan tersebut tetap bisa ditolak apabila syarat-syaratnya tidak terpenuhi atau tanah sudah dialokasikan untuk kepentingan lain oleh pemerintah.

7. Langkah Praktis Sebelum HGB Anda Jatuh Tempo

Untuk menghindari risiko kehilangan hak atas tanah maupun repotnya proses pembaruan yang mendesak, ada beberapa langkah yang sebaiknya dilakukan pemilik HGB:

Periksa tanggal berakhirnya HGB pada sertifikat sekarang juga, jangan menunggu sampai mendekati atau melewati tanggal tersebut.
Ajukan permohonan perpanjangan jauh-jauh hari sebelum jatuh tempo, mengingat proses verifikasi, pengukuran, dan perhitungan kewajiban pembayaran memerlukan waktu.
Siapkan seluruh dokumen pendukung, seperti sertifikat asli, identitas pemegang hak, bukti penggunaan tanah sesuai peruntukan, dan bukti pelunasan pajak, sejak awal.
Jika HGB telanjur berakhir namun belum melewati 2 tahun, segera ajukan permohonan pembaruan tanpa menunda lebih lama lagi.
Jika sudah melewati jendela waktu 2 tahun, segera konsultasikan situasi ini secara hukum untuk menyusun strategi pengajuan hak prioritas atau hak baru sebelum tanah dialihkan kepada pihak lain.
Sebelum menjual, mengagunkan, atau mengalihkan properti berstatus HGB, cek dahulu sisa jangka waktu haknya, karena bank dan notaris umumnya mensyaratkan sisa masa berlaku minimal tertentu untuk memproses transaksi.

Dasar Hukum

Pasal 20 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), menegaskan Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah yang tidak dibatasi jangka waktu, berbeda dengan HGB
Pasal 35 UUPA, mendefinisikan Hak Guna Bangunan sebagai hak mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu
Pasal 37 ayat (1) PP No. 18 Tahun 2021, menetapkan HGB di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan setelah itu dapat diperbarui lagi paling lama 30 tahun