Pajak dan Biaya Jual Beli Tanah: BPHTB, PPh Final, dan Siapa yang Wajib Bayar

Menjelang penandatanganan akta jual beli tanah, banyak penjual dan pembeli baru sadar bahwa ada kewajiban pajak yang harus dilunasi lebih dulu sebelum akta bisa ditandatangani PPAT. Tidak jarang muncul kebingungan soal siapa yang seharusnya membayar pajak apa, karena keduanya sama-sama dikenakan pajak, hanya dengan jenis, dasar hukum, dan pihak yang menanggungnya berbeda. Ketidaktahuan ini kadang memicu perselisihan kecil antara penjual dan pembeli menjelang proses akhir transaksi, apalagi jika angka pajaknya baru diketahui secara pasti saat sudah mepet dengan jadwal penandatanganan akta. Artikel ini menjelaskan dua jenis pajak utama dalam transaksi jual beli tanah, yaitu pajak penghasilan final bagi penjual dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan bagi pembeli, lengkap dengan cara menghitung dan dasar hukumnya yang berlaku, agar kedua belah pihak bisa menyiapkan anggaran sejak awal negosiasi.

1. Dua Jenis Pajak Utama dalam Transaksi Tanah

Setiap transaksi jual beli tanah dan bangunan pada dasarnya melahirkan dua kewajiban pajak yang berbeda, yaitu pajak penghasilan yang bersifat final bagi pihak penjual atas keuntungan dari pengalihan hak, dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan bagi pihak pembeli atas perolehan hak yang baru diterimanya. Kedua pajak ini terpisah dan tidak saling menggantikan, sehingga baik penjual maupun pembeli sama-sama punya kewajiban pajak masing-masing yang harus diselesaikan sebelum akta jual beli bisa ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Ketidaktahuan soal pembagian kewajiban ini sering membuat salah satu pihak merasa dibebani lebih berat, padahal keduanya memang sudah diatur berbeda sejak awal oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku, bukan sekadar kebiasaan yang bisa dinegosiasikan sepenuhnya.

2. PPh Final: Kewajiban Penjual

Pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenakan kepada pihak yang menerima penghasilan dari transaksi tersebut, dalam hal ini penjual, dan bersifat final, artinya pajak ini sudah menjadi penyelesaian akhir kewajiban pajak penghasilan atas transaksi tersebut, tidak perlu lagi diperhitungkan dalam pelaporan pajak penghasilan tahunan secara terpisah. Kewajiban membayar pajak ini melekat pada penjual sebagai pihak yang memperoleh keuntungan dari pengalihan hak, dan pelunasannya menjadi salah satu syarat sebelum PPAT bisa memproses akta jual belinya.

3. Cara Menghitung PPh Final

Besaran pajak penghasilan final ini dihitung dari nilai bruto pengalihan, yaitu nilai tertinggi antara harga transaksi yang disepakati dengan nilai jual objek pajak yang tercatat di pemerintah daerah, dikalikan dengan tarif final yang berlaku. Kewajiban ini sebaiknya dihitung dan dilunasi sebelum akta ditandatangani, karena PPAT wajib memastikan bukti pembayaran pajak sudah ada sebelum menandatangani akta jual beli, sesuai kewajiban PPAT untuk memastikan kepatuhan pajak para pihak yang bertransaksi di hadapannya.

4. BPHTB: Kewajiban Pembeli

Berbeda dengan pajak penghasilan yang menjadi kewajiban penjual, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli, karena pajak ini dikenakan atas perolehan hak baru atas tanah dan bangunan, baik lewat jual beli, hibah, warisan, maupun bentuk perolehan lain. Sejak berlakunya undang-undang tentang hubungan keuangan antara pemerintah pusat dan pemerintahan daerah, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan berstatus sebagai pajak daerah yang dipungut dan dikelola oleh pemerintah kabupaten atau kota, bukan lagi pajak pusat seperti sebelumnya.

5. Cara Menghitung BPHTB dan NPOPTKP

Besaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dihitung dari nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, yang besarannya ditetapkan oleh peraturan daerah setempat dan berbeda-beda antardaerah, dikalikan dengan tarif yang juga ditetapkan lewat peraturan daerah dengan batas maksimal tertentu sesuai undang-undang. Karena besaran nilai tidak kena pajak dan tarifnya ditetapkan daerah masing-masing, penting bagi pembeli untuk mengecek langsung ketentuan yang berlaku di kabupaten atau kota lokasi tanah berada, karena bisa berbeda signifikan antara satu daerah dengan daerah lainnya. Sebagian daerah bahkan memberikan keringanan tambahan untuk transaksi tertentu, misalnya perolehan hak karena warisan atau hibah dari orang tua kepada anak kandung, sehingga selalu ada baiknya menanyakan langsung ke kantor pajak daerah setempat sebelum menghitung sendiri estimasi biayanya.

6. Biaya Lain di Luar Pajak

Selain dua pajak utama tersebut, transaksi jual beli tanah biasanya juga disertai biaya jasa PPAT untuk pembuatan akta jual beli, biaya pengecekan sertifikat ke kantor pertanahan, serta biaya pendaftaran peralihan hak dan penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli. Besaran biaya jasa PPAT umumnya disepakati antara PPAT dengan para pihak, sedangkan biaya pengecekan dan pendaftaran mengikuti tarif resmi yang ditetapkan kantor pertanahan. Sebagian dari biaya-biaya ini bisa dinegosiasikan siapa yang menanggung, meski secara kebiasaan sering dibagi antara penjual dan pembeli. Ada pula biaya tambahan yang kadang muncul belakangan, misalnya biaya pengurusan surat keterangan bebas sengketa atau biaya balik nama pajak bumi dan bangunan ke pemerintah daerah setelah sertifikat baru terbit, yang sebaiknya sudah diperhitungkan sejak awal supaya tidak menjadi beban tak terduga bagi salah satu pihak.

7. Kapan Pajak Harus Dilunasi dan Konsekuensi Jika Terlambat

Kedua pajak ini idealnya dilunasi sebelum akta jual beli ditandatangani, karena PPAT berkewajiban memeriksa bukti pelunasan sebelum memproses aktanya, dan menandatangani akta tanpa bukti pelunasan pajak bisa membawa konsekuensi bagi PPAT yang bersangkutan. Jika transaksi terlanjur berjalan tanpa penyelesaian pajak yang benar, pihak yang lalai bisa dikenakan sanksi administratif berupa denda keterlambatan yang dihitung dari jumlah pajak yang terutang, sehingga menunda pembayaran pajak justru berpotensi menambah beban biaya di kemudian hari, bukan menghematnya.

8. Tips Praktis Mengatur Anggaran Pajak Transaksi

Baik penjual maupun pembeli sebaiknya menghitung perkiraan pajak masing-masing sejak awal negosiasi harga, bukan baru menghitungnya menjelang penandatanganan akta, agar tidak muncul kejutan biaya yang mengganggu kesepakatan yang sudah dibuat. Mengecek nilai jual objek pajak terbaru di pemerintah daerah setempat serta besaran nilai tidak kena pajak yang berlaku di lokasi tanah juga membantu memperkirakan total kewajiban pajak secara lebih akurat. Berkonsultasi dengan PPAT atau konsultan pajak sejak tahap negosiasi juga membantu memastikan seluruh kewajiban pajak diperhitungkan dengan benar sebelum transaksi difinalisasi, sehingga tidak ada pihak yang merasa dirugikan saat tiba waktunya melunasi kewajiban masing-masing menjelang penandatanganan akta.

Dasar Hukum

Pasal 4 ayat (2) huruf d Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, menjadi dasar pengenaan pajak penghasilan final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya, mengatur tarif dan tata cara pemungutan pajak penghasilan final tersebut.
Pasal 44 sampai dengan Pasal 49 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat Dan Pemerintahan Daerah, mengatur bea perolehan hak atas tanah dan bangunan sebagai pajak daerah, termasuk tarif maksimal dan objek pajaknya.
Peraturan daerah kabupaten atau kota setempat tentang pajak daerah, mengatur besaran tarif dan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak yang berlaku di masing-masing wilayah.