Tanah Warisan Belum Bersertifikat? Begini Cara Mengurusnya

Banyak keluarga di Indonesia mewarisi tanah yang statusnya masih berupa girik, petok D, letter C, atau bukti penguasaan adat lainnya, bukan sertifikat hak milik. Situasi ini rawan menimbulkan masalah di kemudian hari, mulai dari sengketa antar ahli waris, klaim pihak ketiga, hingga tanah yang sulit dijual atau dijadikan agunan karena belum diakui secara formal oleh negara. Tidak sedikit keluarga yang bingung harus mulai dari mana ketika tanah warisan orang tua atau kakek nenek mereka belum pernah didaftarkan. Artikel ini menjelaskan secara runtut dasar hukum dan langkah-langkah mengurus tanah warisan yang belum bersertifikat, agar ahli waris dapat memperoleh kepastian hukum atas hak mereka.

1. Status Hukum Tanah Warisan yang Belum Bersertifikat

Girik, petok D, letter C, dan Ipeda pada dasarnya adalah data administrasi perpajakan yang berasal dari zaman sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), bukan sertifikat hak atas tanah dalam arti hukum pertanahan modern. Dokumen semacam ini menunjukkan adanya penguasaan dan pembayaran pajak atas sebidang tanah, tetapi tidak serta merta membuktikan kepemilikan yang kuat sebagaimana dimaksud Pasal 19 UUPA, yang mewajibkan pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia untuk menjamin kepastian hukum. Selama tanah warisan belum didaftarkan dan diterbitkan sertifikatnya, hak ahli waris atas tanah tersebut masih rawan digugat pihak lain karena belum memiliki alat bukti yang diakui penuh oleh sistem pendaftaran tanah nasional. Karena itu, tim Rumah Hukum selalu menyarankan agar status tanah warisan segera ditertibkan sebelum dialihkan, dijual, atau dibagi kepada generasi berikutnya.

2. Mengapa Ahli Waris Perlu Segera Mensertifikatkan Tanah Warisan

Pasal 20 ayat (1) UUPA menegaskan bahwa hak milik adalah hak yang turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai seseorang atas tanah, namun status “terkuat dan terpenuh” itu baru melekat penuh ketika tanah telah terdaftar dan sertifikatnya terbit. Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat, sepanjang data fisik dan data yuridis di dalamnya sesuai dengan data yang ada di buku tanah. Artinya, selama tanah warisan hanya berbekal girik atau surat keterangan adat, ahli waris menghadapi risiko sengketa yang lebih tinggi, kesulitan menjual atau mengagunkan tanah ke bank, serta potensi klaim dari pihak lain yang mengaku memiliki bukti penguasaan. Sertifikasi bukan sekadar formalitas administratif, tetapi langkah perlindungan hukum yang nyata bagi keluarga yang menerima warisan tanah.

3. Langkah Pertama: Musyawarah Ahli Waris Sebelum Mengurus Legalitas Tanah

Sebelum mengurus dokumen ke instansi mana pun, seluruh ahli waris wajib duduk bersama untuk bermusyawarah mengenai pembagian dan pengurusan tanah warisan. Secara hukum, sejak pewaris meninggal dunia, ahli waris menurut Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) demi hukum memperoleh hak milik atas segala harta, hak, dan piutang peninggalan pewaris, sehingga tanah warisan menjadi milik bersama (harta bersama warisan) seluruh ahli waris sampai dilakukan pembagian. Musyawarah ini penting untuk menyepakati siapa yang akan mewakili proses pengurusan ke kelurahan, kecamatan, notaris, atau Kantor Pertanahan, serta bagaimana pembagian hasil jika tanah nantinya dijual. Kesepakatan tersebut idealnya dituangkan dalam surat pernyataan pembagian warisan yang ditandatangani seluruh ahli waris, sebagai dasar bagi tahap berikutnya, yaitu penerbitan surat keterangan waris.

4. Menentukan Ahli Waris dan Bagian Warisan Melalui Surat Keterangan Waris

Setelah musyawarah, ahli waris harus dibuktikan secara formal melalui surat keterangan waris, yang bentuknya berbeda tergantung golongan penduduk dan agama pewaris, sebagaimana diatur Pasal 111 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021. Bagi warga negara Indonesia pribumi, surat keterangan waris dibuat dalam bentuk surat pernyataan ahli waris yang ditandatangani para ahli waris, diketahui saksi-saksi, serta dikuatkan oleh lurah dan camat setempat. Bagi warga keturunan Tionghoa atau Eropa, surat keterangan waris (akta keterangan hak mewaris) dibuat oleh notaris. Khusus bagi pewaris yang beragama Islam, penentuan ahli waris dan bagiannya tunduk pada Kompilasi Hukum Islam (KHI), yang dalam Pasal 171 huruf c mendefinisikan ahli waris sebagai orang yang mempunyai hubungan darah atau perkawinan dengan pewaris, beragama Islam, dan tidak terhalang menjadi ahli waris, sementara Pasal 174 KHI mengatur kelompok-kelompok ahli waris. Penetapan ahli waris untuk pewaris muslim dapat dimintakan ke Pengadilan Agama, yang berwenang mengadili sengketa dan penetapan waris berdasarkan Pasal 49 huruf b Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama. Adapun bagi pewaris non-muslim yang tunduk pada KUHPerdata, ahli waris dan golongannya ditentukan berdasarkan Pasal 832 KUHPerdata, yang menetapkan bahwa yang berhak menjadi ahli waris adalah keluarga sedarah, baik sah maupun luar kawin, serta suami atau istri yang hidup terlama, dengan urutan golongan ahli waris diatur dari Pasal 852 sampai dengan Pasal 858 KUHPerdata.

5. Konversi Hak Lama Menjadi Hak Milik Berdasarkan UUPA

Setelah ahli waris dan bagian warisan jelas, tanah warisan yang alas haknya masih berupa girik atau bukti kepemilikan adat perlu dikonversi menjadi hak milik sesuai UUPA. Ketentuan Konversi dalam Pasal II UUPA mengatur bahwa hak-hak atas tanah bekas hukum adat, seperti hak milik adat, yasan, dan hak-hak sejenis yang ada sebelum UUPA berlaku, sejak saat itu menjadi hak milik menurut UUPA, dengan kewajiban pemegang hak untuk mendaftarkan konversinya. Dalam praktiknya, pembuktian hak lama ini dilakukan sesuai Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu dengan alat bukti tertulis berupa girik, petok D, letter C, atau surat keterangan riwayat tanah, dikuatkan keterangan saksi. Apabila alat bukti tertulis tersebut tidak lengkap, Pasal 24 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 membuka jalur alternatif, yaitu pembuktian melalui penguasaan fisik atas tanah secara nyata selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon dan pendahulu-pendahulunya, dengan itikad baik, secara terbuka, serta tidak dipersengketakan pihak lain. Ketentuan inilah yang menjadi dasar bagi ahli waris untuk memohon konversi tanah warisan yang bukti kepemilikannya sudah tidak lengkap sekalipun, sepanjang penguasaan fisiknya dapat dibuktikan.

6. Proses Pendaftaran Tanah Pertama Kali di Kantor Pertanahan

Pendaftaran tanah untuk pertama kali atas tanah warisan diajukan ke Kantor Pertanahan setempat, mengikuti mekanisme yang diatur PP Nomor 24 Tahun 1997. Dokumen yang umumnya diperlukan meliputi girik atau alas hak lama, surat keterangan waris, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB), surat pernyataan penguasaan fisik tanah secara sporadik yang tidak dalam sengketa, serta identitas seluruh ahli waris. Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali sebagaimana dimaksud Pasal 12 PP Nomor 24 Tahun 1997 meliputi pengumpulan dan pengolahan data fisik melalui pengukuran dan pemetaan bidang tanah, pembuktian hak lama, serta pembukuan dan penerbitan sertifikat. Sebelum sertifikat terbit, hasil pengukuran dan data yuridis tanah wajib diumumkan kepada masyarakat untuk memberi kesempatan pihak yang berkeberatan mengajukan sanggahan, yaitu selama 30 hari untuk pendaftaran tanah secara sistematik dan 60 hari untuk pendaftaran tanah secara sporadik, sesuai Pasal 26 PP Nomor 24 Tahun 1997. Apabila tidak ada keberatan yang terbukti, Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertifikat hak milik atas nama ahli waris, baik atas nama bersama maupun perorangan sesuai kesepakatan pembagian warisan.

7. Jalur Cepat dan Gratis Melalui Program PTSL

Bagi ahli waris yang ingin mengurus tanah warisan dengan biaya lebih terjangkau, pemerintah menyediakan program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), yang diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018 tentang Percepatan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Program ini mendaftarkan seluruh bidang tanah dalam satu wilayah desa atau kelurahan secara serentak, sehingga biaya pengukuran dan sebagian biaya administrasi ditanggung pemerintah, berbeda dengan pendaftaran sporadik yang diajukan sendiri-sendiri oleh pemilik tanah dan umumnya membutuhkan biaya lebih besar. Ahli waris yang tanah warisannya berada di lokasi yang sedang menjadi target PTSL sangat dianjurkan memanfaatkan program ini, dengan tetap menyiapkan girik, surat keterangan waris, dan bukti penguasaan fisik seperti dijelaskan pada bagian sebelumnya. Kelengkapan dokumen sebaiknya diverifikasi terlebih dahulu sebelum mendaftar PTSL agar proses tidak tertunda karena berkas yang kurang.

8. Jika Terjadi Sengketa Antar Ahli Waris atau dengan Pihak Ketiga

Tidak jarang proses pengurusan tanah warisan terhambat oleh sengketa, baik antar ahli waris yang tidak sepakat mengenai pembagian, maupun klaim pihak ketiga yang mengaku memiliki bukti kepemilikan atas tanah yang sama. Untuk sengketa antar ahli waris yang pewarisnya beragama Islam, penyelesaiannya dapat diajukan ke Pengadilan Agama berdasarkan kewenangan mengadili perkara waris sesuai Pasal 49 huruf b Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2006 tentang Peradilan Agama, sementara sengketa waris yang tunduk pada KUHPerdata diselesaikan melalui gugatan perdata di Pengadilan Negeri. Jika sengketa melibatkan pihak ketiga yang mengklaim hak atas tanah yang sama, Kantor Pertanahan pada tahap pengumuman data yuridis sesuai Pasal 26 PP Nomor 24 Tahun 1997 akan menahan proses pendaftaran sampai keberatan tersebut diselesaikan, baik melalui mediasi maupun putusan pengadilan. Penting dipahami bahwa sengketa semacam ini sebaiknya diselesaikan lebih dulu sebelum permohonan sertifikat diajukan, karena tanah yang masih bersengketa berisiko ditolak atau digugat kembali meski sertifikatnya sudah terbit.

Dasar Hukum

Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), mewajibkan pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia untuk menjamin kepastian hukum
Pasal 20 ayat (1) UUPA, menegaskan bahwa hak milik adalah hak yang turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai seseorang atas tanah, namun status tersebut baru melekat penuh setelah tanah terdaftar dan sertifikatnya terbit
Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan bahwa sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat sepanjang data fisik dan data yuridis di dalamnya sesuai dengan data di buku tanah
Pasal 111 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021, mengatur bentuk surat keterangan waris yang berbeda-beda tergantung golongan penduduk dan agama pewaris
Pasal 174 Kompilasi Hukum Islam (KHI), mengatur kelompok-kelompok ahli waris bagi pewaris yang beragama Islam