Hak Pakai, Hak Milik, dan HGB: Perbedaan serta Cara Meningkatkan Status Tanah

Saat membeli rumah atau apartemen, banyak orang baru menyadari bahwa status hak atas tanahnya bukan Hak Milik, melainkan Hak Guna Bangunan atau bahkan Hak Pakai, dan bertanya-tanya apakah statusnya “kalah kuat” dibanding sertifikat Hak Milik. Perbedaan status ini bukan sekadar istilah administratif, melainkan menentukan seberapa lama Anda bisa menguasai tanah tersebut, apakah bisa diwariskan tanpa batas waktu, dan bagaimana proses jika ingin meningkatkan statusnya. Artikel ini menjelaskan perbedaan mendasar antara Hak Pakai, Hak Milik, dan Hak Guna Bangunan (HGB), serta cara meningkatkan status tanah dari HGB atau Hak Pakai menjadi Hak Milik.

1. Hak Milik, Hak Terkuat dan Terpenuh

Hak Milik adalah jenis hak atas tanah dengan kedudukan tertinggi dalam sistem hukum pertanahan Indonesia. Pasal 20 ayat (1) UUPA menyebutkan Hak Milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, artinya tidak memiliki batas waktu berlaku dan dapat diwariskan secara terus-menerus kepada generasi berikutnya. Meski disebut “terkuat”, Hak Milik tetap memiliki fungsi sosial, artinya penggunaannya harus memperhatikan kepentingan masyarakat dan tidak boleh disalahgunakan. Berdasarkan Pasal 21 UUPA, hanya Warga Negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah yang dapat memiliki tanah dengan status Hak Milik. Orang asing atau badan hukum asing tidak diperkenankan memegang Hak Milik, dan jika status kewarganegaraan seseorang berubah menjadi ganda atau asing, ia wajib melepaskan Hak Miliknya dalam jangka waktu satu tahun.

2. Hak Guna Bangunan, Hak Mendirikan Bangunan di Atas Tanah Orang Lain

Hak Guna Bangunan atau HGB diatur dalam Pasal 35 UUPA sebagai hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, baik tanah negara, Hak Pengelolaan, maupun tanah Hak Milik pihak lain. Berbeda dengan Hak Milik, HGB memiliki jangka waktu terbatas, yaitu maksimal 30 tahun untuk pemberian awal. Ketentuan ini diperbarui melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang mengatur bahwa HGB di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan dapat diperpanjang hingga 20 tahun dan diperbarui hingga 30 tahun berikutnya, sehingga total dapat mencapai puluhan tahun jika dikelola dengan baik. Mayoritas rumah di perumahan, ruko, dan unit apartemen di Indonesia berstatus HGB, bukan Hak Milik, karena badan hukum seperti perseroan terbatas hanya dapat memegang tanah dengan status HGB atau Hak Pakai, bukan Hak Milik. Berdasarkan Pasal 36 UUPA, subjek HGB adalah Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.

3. Hak Pakai, Hak yang Paling Fleksibel Subjeknya

Hak Pakai diatur dalam Pasal 41 UUPA sebagai hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara maupun tanah milik pihak lain, yang dapat diberikan secara cuma-cuma, dengan pembayaran, atau dengan pemberian jasa tertentu. Pasal 41 ayat (3) UUPA menegaskan bahwa pemberian Hak Pakai tidak boleh disertai syarat yang mengandung unsur pemerasan. Salah satu keunikan Hak Pakai dibanding HGB adalah subjeknya jauh lebih luas, berdasarkan Pasal 42 UUPA, Hak Pakai dapat dipegang oleh Warga Negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, bahkan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Karena itu, Hak Pakai sering menjadi satu-satunya opsi legal bagi warga negara asing yang ingin memiliki hunian di Indonesia, tentu dengan syarat dan batasan tertentu. Berdasarkan PP 18/2021, jangka waktu Hak Pakai di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan pada dasarnya sama dengan HGB, yaitu 30 tahun dengan opsi perpanjangan 20 tahun dan pembaruan 30 tahun, sementara Hak Pakai untuk instansi pemerintah dan perwakilan negara asing dapat diberikan tanpa batas waktu selama tanah tersebut digunakan sesuai peruntukannya.

4. Tabel Perbandingan Sederhana Ketiga Hak

Secara ringkas, Hak Milik tidak memiliki batas waktu dan hanya dapat dipegang WNI serta badan hukum tertentu, HGB memiliki jangka waktu maksimal 30 tahun yang dapat diperpanjang dan diperbarui serta dapat dipegang WNI maupun badan hukum Indonesia, sedangkan Hak Pakai memiliki jangka waktu serupa HGB namun subjeknya paling luas hingga mencakup orang asing dan badan hukum asing dengan perwakilan di Indonesia. Perbedaan mendasar ini penting dipahami sebelum membeli properti, karena status hak menentukan seberapa lama Anda benar-benar “memiliki” tanah tersebut dan apa saja kewajiban administratif yang harus dipenuhi menjelang masa berlaku hak tersebut berakhir, seperti perpanjangan atau pembaruan ke Kantor Pertanahan.

5. Mengapa Banyak Orang Ingin Meningkatkan Status Tanahnya

Peningkatan hak, misalnya dari HGB menjadi Hak Milik, umumnya dilakukan karena beberapa alasan praktis. Hak Milik memberi rasa aman lebih tinggi karena tidak perlu mengurus perpanjangan setiap beberapa puluh tahun, nilai jual properti dengan status Hak Milik biasanya lebih tinggi dibanding HGB, dan proses pengurusan kredit atau agunan bank sering kali lebih mudah dengan status Hak Milik. Peningkatan hak paling umum dilakukan oleh pemilik rumah tinggal yang membeli properti dari pengembang dengan status HGB, kemudian ingin mengubahnya menjadi Hak Milik begitu syarat-syaratnya terpenuhi.

6. Syarat dan Prosedur Peningkatan HGB Menjadi Hak Milik

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 juncto ketentuan pelaksana yang diterbitkan Kementerian ATR/BPN, peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik dapat diajukan untuk tanah rumah tinggal milik perorangan Warga Negara Indonesia dengan luas maksimal 600 meter persegi. Dokumen yang umumnya diperlukan meliputi sertifikat HGB asli, identitas pemohon berupa KTP dan Kartu Keluarga, bukti kepemilikan bangunan seperti Persetujuan Bangunan Gedung, serta bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. Prosesnya dimulai dengan pengajuan permohonan ke Kantor Pertanahan setempat, dilanjutkan verifikasi data fisik dan yuridis, pembayaran biaya administrasi, hingga akhirnya penerbitan sertifikat Hak Milik pengganti. Layanan ini kini juga dapat diajukan secara daring melalui aplikasi Sentuh Tanahku milik Kementerian ATR/BPN, sehingga mempermudah pemohon yang tidak sempat datang langsung ke kantor.

7. Peningkatan Hak Pakai Menjadi HGB atau Hak Milik

Selain HGB ke Hak Milik, PP 18/2021 juga membuka mekanisme peningkatan hak dari Hak Pakai menjadi HGB, maupun langsung dari Hak Pakai menjadi Hak Milik bagi pemegang yang memenuhi syarat sebagai Warga Negara Indonesia. Pasal 45 PP 18/2021 menegaskan bahwa HGB dapat beralih, dialihkan, dilepaskan, maupun diubah haknya sesuai ketentuan lebih lanjut yang diatur Menteri, dan ketentuan serupa juga berlaku bagi Hak Pakai. Peningkatan Hak Pakai ke Hak Milik hanya dapat dilakukan jika pemegangnya WNI perorangan, sebab jika pemegang Hak Pakai adalah orang asing atau badan hukum yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik, peningkatan hak jenis ini tidak dapat diajukan sampai status subjek hukumnya berubah menjadi memenuhi syarat.

8. Hal yang Perlu Diwaspadai Sebelum Mengajukan Peningkatan Hak

Sebelum mengajukan peningkatan hak, pastikan tanah tidak sedang dijaminkan sebagai agunan bank, karena jika masih dibebani hak tanggungan, proses peningkatan hak umumnya memerlukan persetujuan tertulis dari kreditur atau pelunasan terlebih dahulu. Pastikan juga tidak ada tunggakan pajak bumi dan bangunan, karena hal ini dapat menghambat verifikasi di Kantor Pertanahan. Jika tanah berada di atas Hak Pengelolaan milik instansi tertentu, diperlukan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan sebelum HGB dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik. Pemohon juga perlu memeriksa masa berlaku HGB atau Hak Pakai yang dimiliki, karena peningkatan hak sebaiknya diajukan sebelum masa berlaku benar-benar habis untuk menghindari proses tambahan berupa permohonan hak baru.

9. Tips Praktis Memilih dan Mengurus Status Tanah

Jika Anda berencana membeli properti, periksa terlebih dahulu status haknya di sertifikat, jangan hanya berpatokan pada brosur pemasaran yang sering hanya menyebut “sertifikat resmi” tanpa merinci jenisnya. Jika status HGB atau Hak Pakai yang Anda pegang mendekati masa berakhir, segera ajukan perpanjangan jauh sebelum jatuh tempo, idealnya minimal dua tahun sebelumnya, karena proses administratif membutuhkan waktu. Bagi yang memenuhi syarat sebagai WNI dengan luas tanah sesuai ketentuan, mengajukan peningkatan hak ke Hak Milik sedini mungkin akan memberi kepastian jangka panjang dan mempermudah proses jual beli maupun pengajuan kredit di kemudian hari. Simpan seluruh dokumen asli dan salinan yang berkaitan dengan riwayat hak atas tanah Anda, karena dokumen ini akan selalu diminta setiap kali mengurus perubahan status di Kantor Pertanahan.

Dasar Hukum

Pasal 20 dan 21 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), mengatur pengertian dan subjek Hak Milik sebagai hak terkuat dan terpenuh.
Pasal 35 dan 36 UUPA, mengatur pengertian, jangka waktu, dan subjek Hak Guna Bangunan.
Pasal 41 dan 42 UUPA, mengatur pengertian dan subjek Hak Pakai, termasuk larangan syarat pemberian hak yang mengandung unsur pemerasan.
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, mengatur jangka waktu terbaru HGB dan Hak Pakai serta mekanisme peningkatan dan perubahan hak atas tanah.
Pasal 45 PP Nomor 18 Tahun 2021, mengatur bahwa Hak Guna Bangunan dapat beralih, dialihkan, dilepaskan, atau diubah haknya sesuai ketentuan lebih lanjut yang diatur Menteri.