Kepemilikan Properti oleh Warga Negara Asing di Indonesia: Batasan Hukum dan Risiko Nominee

Seorang warga negara asing yang sudah lama tinggal dan bekerja di Bali atau Jakarta ingin memiliki rumah sendiri, bukan sekadar menyewa. Banyak yang akhirnya tergoda memakai jasa agen yang menawarkan skema kepemilikan atas nama warga negara Indonesia, dengan janji semua akan aman karena ada perjanjian di atas kertas bermaterai. Padahal skema semacam ini, yang dikenal sebagai nominee agreement, menyimpan risiko hukum besar bagi kedua belah pihak. Hukum Indonesia sebenarnya sudah menyediakan jalur legal bagi warga negara asing untuk memiliki hunian, meski dengan batasan tertentu. Artikel ini menjelaskan batasan hukum kepemilikan properti oleh warga negara asing, jalur Hak Pakai yang sah, dan mengapa praktik nominee sangat berisiko.

1. Prinsip Dasar: WNA Tidak Bisa Punya Hak Milik

Hukum pertanahan Indonesia menganut asas nasionalitas, yang berarti hanya warga negara Indonesia yang bisa memegang hak milik atas tanah, hak kepemilikan paling penuh dan paling kuat yang dikenal dalam sistem hukum pertanahan nasional. Warga negara asing, badan hukum asing, maupun badan hukum Indonesia yang sebagian sahamnya dimiliki asing tidak diperkenankan memegang hak milik atas tanah di Indonesia. Ketentuan ini bertujuan menjaga penguasaan tanah tetap berada di tangan warga negara sendiri, sekaligus mencegah penguasaan tanah oleh pihak asing secara tidak terbatas.

2. Hak Pakai sebagai Jalur Legal bagi WNA

Meski tidak bisa memegang hak milik, warga negara asing yang berkedudukan atau berdomisili di Indonesia tetap diberi jalur legal untuk memiliki hunian lewat hak pakai, salah satu jenis hak atas tanah yang memang bisa diberikan kepada orang asing sepanjang memenuhi syarat tertentu. Hak pakai memberikan kewenangan untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik pihak lain, dengan jangka waktu tertentu, bukan kepemilikan penuh dan tidak terbatas waktu seperti hak milik. Skema ini menjadi jalan tengah yang memungkinkan warga negara asing punya kepastian hukum atas hunian yang mereka tempati tanpa melanggar asas nasionalitas dalam hukum pertanahan.

3. Syarat dan Batasan Kepemilikan Rumah oleh WNA

Warga negara asing yang ingin memiliki rumah tinggal harus berkedudukan di Indonesia, dibuktikan dengan izin tinggal yang sah sesuai ketentuan keimigrasian, dan rumah yang dimiliki dibatasi hanya satu bidang untuk satu orang atau keluarga, dengan kategori rumah tergolong mewah dan luas tanah yang dibatasi sampai batas maksimal tertentu. Setiap daerah juga menetapkan harga minimum rumah yang boleh dimiliki warga negara asing, yang nilainya berbeda-beda tergantung lokasi, dengan kota besar seperti Jakarta biasanya menetapkan angka minimum yang jauh lebih tinggi dibanding daerah lain. Rumah yang dimiliki warga negara asing juga tidak boleh digunakan sebagai tempat usaha atau disewakan secara komersial tanpa izin yang sesuai.

4. Jangka Waktu Hak Pakai dan Perpanjangannya

Hak pakai bagi warga negara asing pada umumnya diberikan untuk jangka waktu awal tertentu, yang kemudian bisa diperpanjang dan diperbarui lagi sepanjang warga negara asing tersebut masih memenuhi syarat, termasuk masih berkedudukan di Indonesia dan izin tinggalnya masih berlaku. Kelalaian memperpanjang hak pakai sebelum masa berlakunya habis bisa berakibat hilangnya hak atas tanah tersebut, sehingga penting bagi pemegangnya untuk memantau jangka waktu dan mengajukan perpanjangan jauh sebelum tenggat waktunya berakhir. Jika warga negara asing meninggalkan Indonesia dalam jangka waktu tertentu secara terus menerus tanpa keterangan yang sah, haknya juga bisa dinyatakan hapus dan wajib dialihkan kepada pihak yang memenuhi syarat.

5. Kepemilikan Satuan Rumah Susun oleh WNA

Selain rumah tapak lewat hak pakai, warga negara asing juga diperbolehkan memiliki satuan rumah susun atau apartemen dengan status hak milik atas satuan rumah susun, sepanjang bangunan tersebut berdiri di atas tanah dengan hak pakai atau hak guna bangunan, bukan hak milik penuh. Kepemilikan satuan rumah susun ini sering dianggap lebih fleksibel dibanding rumah tapak karena umumnya tidak ada batasan harga minimum yang sekaku pembelian rumah tapak, meski tetap ada aturan mengenai kategori dan klasifikasi rumah susun yang boleh dimiliki warga negara asing.

6. Praktik Nominee Agreement dan Kenapa Berisiko

Karena keterbatasan hak pakai, banyak warga negara asing memilih jalan pintas dengan meminta warga negara Indonesia meminjamkan namanya untuk membeli tanah berstatus hak milik, lalu dibuat perjanjian di bawah tangan yang menyatakan bahwa sebenarnya tanah itu milik warga negara asing tersebut. Praktik ini dikenal sebagai nominee agreement dan sangat lazim ditemukan terutama di kawasan wisata seperti Bali. Masalahnya, perjanjian semacam ini pada dasarnya melanggar prinsip dasar hukum pertanahan yang mensyaratkan hak milik hanya untuk warga negara Indonesia, sehingga secara hukum perjanjian ini berpotensi dianggap batal demi hukum karena bertentangan dengan ketentuan yang bersifat memaksa.

7. Akibat Hukum Jika Nominee Terbongkar

Jika suatu saat terjadi sengketa, misalnya nominee yang dipercaya justru menjual tanah tersebut tanpa sepengetahuan warga negara asing yang membiayainya, atau ahli waris nominee mengklaim tanah tersebut sebagai warisan keluarga, pihak asing yang sebenarnya membiayai pembelian tanah tersebut berada pada posisi sangat lemah di mata hukum karena secara resmi bukan pemegang hak atas tanahnya. Pengadilan cenderung sulit mengakui perjanjian nominee sebagai dasar hukum yang sah karena bertentangan dengan ketentuan hukum pertanahan yang bersifat memaksa, sehingga warga negara asing berisiko kehilangan seluruh uang yang sudah diinvestasikan tanpa ada jaminan hukum untuk mendapatkannya kembali.

8. Tips Praktis bagi WNA yang Ingin Memiliki Properti di Indonesia

Warga negara asing yang serius ingin memiliki properti di Indonesia sebaiknya menempuh jalur legal lewat hak pakai atau kepemilikan satuan rumah susun sesuai ketentuan yang berlaku, meskipun jangka waktunya terbatas dan ada persyaratan harga minimum yang harus dipenuhi. Memastikan izin tinggal selalu diperpanjang tepat waktu, mendokumentasikan seluruh transaksi lewat notaris dan PPAT yang kredibel, serta menghindari sama sekali skema nominee sangat penting untuk melindungi investasi properti dari risiko sengketa di kemudian hari. Berkonsultasi dengan konsultan hukum sebelum menandatangani perjanjian apa pun terkait properti juga membantu memastikan skema yang ditempuh benar-benar sah menurut hukum Indonesia.

Dasar Hukum

Pasal 21 dan Pasal 26 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, menegaskan hanya warga negara Indonesia yang dapat memegang hak milik atas tanah, dan mengancam batal demi hukum peralihan hak milik kepada pihak yang tidak berhak.
Pasal 42 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, mengatur pihak-pihak yang dapat memegang hak pakai atas tanah, termasuk warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia.
Pasal 69 sampai dengan Pasal 73 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, mengatur subjek, syarat, dan jangka waktu hak pakai bagi orang asing.
Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, mengatur jenis rumah, luas tanah, dan harga minimum yang boleh dimiliki warga negara asing.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016, mengatur tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal oleh orang asing.